办理抵押登记的主要原因和作用包括：
根据法律规定，设立不动产抵押权必须办理抵押登记手续，否则抵押权未设立，债权人不能以抵押财产优先受偿。
抵押登记能够确保债权人在债务未履行时，可以通过抵押财产的折价、拍卖或变卖优先受偿，从而保护其债权。
抵押登记能够公示抵押权的存在，使得公众了解抵押物的权属状况，避免因不知情而受到损害，从而维护交易安全。
抵押物登记能够防止同一抵押物被多次设定抵押，确保抵押权人的利益不受损害。
抵押登记能够明确物权的变动情况，使得社会公众能够了解抵押权的设立、变更和消灭，从而保护第三人的合法权益。
抵押物经过登记后，其登记内容具有对抗包括善意第三人在内的所有人的效力，抵押权人可据此向任何第三人主张抵押权。
综上所述，办理抵押登记是保障债权人利益、维护交易安全、防止重复抵押和明确物权变动的重要法律手段。因此，在设立抵押权时，务必依法办理抵押登记手续。