实物出资，也称为以实物作价出资，是指 股东或公司以具有价值和使用价值的物品作为出资方式。这些物品可以是建筑物、厂房、机器设备、燃料、原材料或其他物料、交通工具等具有经济价值的财产。
实物出资的关键要素包括：
出资的实物必须经过专业评估机构进行价值评估，以确保其价值公正合理。
用于出资的实物必须是出资者合法拥有的财产，不存在任何担保物权或其他权利瑕疵。
实物出资的物品必须是可以依法转让的，以确保公司能够实际拥有和使用这些资产。
出资的实物应对公司具有实际的经济价值，能够为公司带来经营上的好处。
实物出资的程序通常包括：
出资人向公司提交实物出资的申请，并提供相关证明文件。
由专业评估机构对实物进行价值评估，并出具评估报告。
公司董事会对出资人的实物出资申请进行审议，并决定是否接受出资。
根据评估结果，办理实物的产权转移手续，确保公司合法拥有该实物。
将实物出资的价值计入公司的注册资本，并在财务报表中进行相应处理。
需要注意的是，以实物出资必须遵守相关法律法规，如《公司法》等，确保出资的合法性和有效性。